C'est le diagnostic le moins connu et pourtant l'un des plus souvent exigés : l'État des Risques et Pollutions concerne toute vente ou location située dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, en zone de sismicité, de radon ou de recul du trait de côte. En Île-de-France et dans l'Oise, cela couvre l'écrasante majorité des communes.
Ce que l'ERP déclare exactement
Le document recense, pour la parcelle concernée :
- Les risques naturels : inondation, crue, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles (le fameux risque sécheresse qui fissure les pavillons)
- Les risques technologiques : sites industriels Seveso, canalisations de transport de matières dangereuses
- Le potentiel radon de la commune (gaz radioactif naturel, classement 1 à 3)
- La sismicité réglementaire de la zone
- Les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles sur le bien, que le vendeur doit déclarer
En Île-de-France, les cas les plus fréquents sont les zones inondables de la Seine, de la Marne et de l'Oise, et surtout les argiles : une grande partie de la région est classée en aléa moyen ou fort.
Les trois règles qui piègent les vendeurs
- Validité 6 mois seulement. C'est la plus courte de tous les diagnostics. Un ERP établi à la mise en vente est souvent périmé au compromis, et doit être réédité pour l'acte. Même chose en location : il doit être à jour à chaque signature de bail.
- Exigible dès l'annonce. Depuis 2023, toute annonce immobilière doit mentionner que les informations sur les risques sont disponibles sur georisques.gouv.fr, et l'ERP doit être remis à la première visite, pas au compromis.
- Sanction lourde. Si l'ERP manque ou est erroné, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution de la vente ou du bail, ou une diminution du prix. La jurisprudence est constante sur le sujet.
Argiles et fissures : le sujet chaud de 2026
Après les sécheresses répétées, le retrait-gonflement des argiles est devenu la première cause de sinistralité habitat en France. Pour un acheteur de maison, la mention d'un aléa argile fort dans l'ERP est désormais un vrai critère de négociation. Pour un vendeur, mieux vaut l'anticiper : un ERP transparent accompagné d'un dossier expliquant l'absence de fissures ou les reprises effectuées inspire bien plus confiance qu'une découverte tardive.
Comment l'obtenir, et à quel prix
Techniquement, l'ERP peut être généré gratuitement sur le site officiel Géorisques. En pratique, le remplir correctement suppose d'identifier la bonne parcelle cadastrale, les bons PPR applicables et les sinistres à déclarer : une erreur engage votre responsabilité, pas celle du site.
Chez WDIAGNOSTIQUE, l'ERP est inclus dans tous les packs de vente et de location, vérifié et daté au bon moment de votre transaction. Consultez nos tarifs ou notre guide des diagnostics de vente pour voir comment il s'intègre au dossier complet.
Questions fréquentes
Mon bien n'est dans aucune zone à risque, suis-je dispensé ?
Si la commune n'est couverte par aucun plan ni zonage listé, l'ERP n'est pas dû. Mais toutes les communes françaises sont classées pour le radon et la sismicité : dans les faits, la dispense totale est rare, et il faut pouvoir la prouver.
L'ERP remplace-t-il l'étude de sol argiles ?
Non. L'ERP informe sur l'aléa de la zone. L'étude géotechnique (loi Élan) est un document distinct, exigé pour la vente de terrains constructibles en zone argileuse moyenne ou forte.
Qui paie l'ERP, vendeur ou acquéreur ?
Le vendeur (ou le bailleur), comme l'ensemble du dossier de diagnostic technique.